Diện tích xây dựng là gì?

Diện tích xây dựng là diện tích có hao phí chi phí xây dựng, diện tích này bao gồm những diện tích được thể hiện trong giấy phép xây dựng và những phần diện tích không được thể hiện trong giấy phép xây dựng, nhưng tại đó có hao phí chi phí xây dựng như xây tường, lát gạch…

Diện tích sàn là gì?

Diện tích sàn là diện tích được tính từ phạm vi mép ngoài của các tường bao, thuộc tầng đó( bao gồm cả hành lang,thông tầng, lô gia…). Ví dụ cách tính diện tích sàn tầng trệt 4 x 12m, thì diện tích sàn là 48m2. Nhà có bấy nhiêu tầng thì có bấy nhiêu sàn.

Cách tính diện tích xây dựng nhà ở (DTXD) thông dụng.

Cách tính diện tích xây dựng nhà ở là phương pháp nhà thầu tính tổng diện tích sàn sử dụng mỗi tầng cộng với các diện tích khác như móng, mái, sân, ban công, lô gia, thông tầng, sê nô và tầng hầm( nếu có) nhân với hệ số sau đó nhân với đơn giá từng hạng mục để ra chi phí xây nhà.

Diện tích xây dựng = Diện tích sàn sử dụng + Diện tích khác có hao phí xây dựng (phần móng, mái, sân, tầng hầm,…)

Ví dụ: Bạn có mảnh đất 100m2, xây trệt 2 lầu, thì tổng sàn là 300m2, cộng thêm phần móng cọc 50%, mái btct 50% tổng sàn xây dựng khoảng 400m2.

Phần gia cố nền đất yếu.

Tùy vào điều kiện đất, điều kiện thi công mà sẽ quyết định sử dụng loại hình gia cố khác nhau như sử dụng gỗ hoặc cốt thép. Nếu sử dụng phương pháp đổ bê tông cốt thép thì sẽ tính 30% diện tích.

Phần móng:

Nếu phần sân trước và sau có đổ cột xây tường rào, lát gạch làm cổng bắt buộc phải đổ móng để đảm bảo tính kiên cố cho công trình. Ví dụ diện tích đất 5x20m, xây 5x15m, sân 5x5m thì phải làm móng cả diện tích 5x20m.

Hệ số ở đây chủ đầu tư có thể hiểu đơn giản là hao phí xây dựng cho từng phần ứng với chi phí m2. Có nghĩa rằng làm móng băng cho nhà có diện tích 14.47 x 3.8 sẽ là 32.99m2 x đơn giá xây thô 4TR/m2 khoảng 132 triệu cho phần móng.

Tùy vào nhà bạn sử dụng loại móng nào mà sẽ có hệ số móng được tính dựa theo tiêu chuẩn sau:

• Móng đơn tính 30% diện tích.
• Nếu diện tích sàn nhỏ hơn 150m2 thì đài móng trên nền cọc bê tông cốt thép ép tải tính 50% diện tích, diện tích sàn lớn hơn 150m2 tính 40% diện tích, dưới 50m2 hoặc bề ngang dưới 4m sẽ tính 60% diện tích.
• Đài móng trên nền cọc khoan nhồi, cọc bê tông cốt thép ép neo tính 50% diện tích.
• Móng băng dưới 50m2 tính 70% diện tích, từ 50 đến 100m2 tính 60% diện tích, trên 100m2 tính 50% diện tích.
• Móng bè tính 100% diện tích.  

Phần nhà:

Hệ số phần nhà được tính dựa theo tiêu chuẩn sau:

• Phần diện tích có mái che phía trên tính 100% diện tích.
• Phần diện tích không có mái che nhưng có lát gạch nền tính 70% diện tích.(Phần ban công).
• Phần diện tích lô gia tính 100% diện tích.

Phần sân tầng trệt.

           Phần sân bắt buộc làm móng và có hao phí xây dựng khi lát gạch, xây tường rào. 

• Dưới 15m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền tính 100%.
• Dưới 30m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền tính 70%.
• Trên 30m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền tính 50%.

Ô trống trong nhà (thông tầng): Bao gồm cả giếng trời và thông tầng của tầng lửng.

• Có diện tích dưới 8m2 tính như sàn bình thường 100% diện tích. Giếng trời thường diện tích không lớn hơn 8m2.
• Có diện tích lớn hơn 8m2 tính 50% diện tích. Thông tầng lửng thường lớn hơn 8m2.

                Thông tầng của lửng rộng nên tính 50% diện tích do cũng phải xây tường và hệ kết cấu riêng.

Diện tích sàn tầng 2, tầng 3 được chia làm 3 phần. Phần màu vàng, xanh là phần nhà, phần màu đỏ là lô gia. Vì lô gia được xây tường cao kín hai bên có mái che nên diện tích tính 100%. Nếu nhà đưa ra ban công chỉ xây tường cao khoảng 900mm thì chỉ tính 70% diện tích.

Phần ban công:

• Ban công có mái che xây tường bao hai bên dưới 1m1 tính 70% diện tích, xây tường bao kín cao trên 1m1 tính 100% diện tích.
• Ban công nhà tân cổ điển(Có phào chỉ, đổ cột, phù điêu) tính 100% diện tích.
• Ban công không có mái che, xây tường bao hai bên cao dưới 1m1 tính 50% diện tích.
• Lô gia tính 100% diện tích

Phần Tầng 4 :

Chiều dài tầng 4: 4.0 + 2.25 + 4.72 + 0.9 = 11.87m. Phần diện tích 0.9 ở đây là mái che phía trên khi bước nhà ra sân được tính như phần nhà. Chiều rộng 3.8m.

Diện tích sân 3m5 – 0.9 chỉ còn 2m6. Hệ số phần sân thượng phía trước là 70% diện tích.

Phần sân thượng trước và sau của mái che thang, tum, chuồng cu.

Mặt bằng mái che thang hay còn là sân thượng , tum, chuồng cu: Chiều dài sàn: 2.25 + 0.75 + 0.9 + 0.9 = 4.8. Diện tích 0.9 ở đây là diện tích mái che ở trên phía bên ngoài nhà hay còn được gọi là seno thoát nước của mái. Hệ số tính 100% diện tích đây được coi phần nhà.

Chiều dài sân thượng trước: 4m – 0.9m = 3m1.

Chiều dài sân thượng sau: 3.97 – 0.9m = 3.07m.

Phần sân được tính hệ số như sau:

• Dưới 30m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường bao hai bên, lát gạch nền, có seno trang trí mặt tiền tính 70%. Không có seno trang trí mặt tiền, dầm cột tính 50% thường là phần sân thượng phía sau nhà.
• Trên 30m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền tính 50%.

Khoanh màu đỏ là seno trang trí mặt tiền được tính 50% diện tích xây dựng.

                     Sân thượng trước thi công dầm, tường bao hai bên, có lát gạch nền tính 70% diện tích.

                             Sân thượng phía sau không có cột, dầm tính 50% diện tích.

                                                                  Seno mái thoát nước.

Phần Mái:

Chiều dài mái: Mặt bằng mái này bao gồm cả seno mái thoát nước có độ rộng 0,9m. Chiều dài mái 0.9 + 3.0 + 0.9 = 4.8m. Chiều rộng 3.8m Hệ số với mái bê tông cốt thép, không lát gạch là: 0.5. Diện tích xây dựng mái: 4.8 x 3.8 x 0.5 = 9.12m.

Diện tích sàn mái thường cộng thêm diện tích seno thoát nước mái thông thường được ra khoảng 0.9m hai bên là 1m8.

Seno trang trí mặt tiền thường có độ dài từ 0.8 đến 1m4 tùy thiết kế.

• Mái bê tông cốt thép, không lát gạch, tường bao mái xây cao 300mm tính 50% diện tích của mái, có lát gạch tính 60% diện tích của mái
• Mái ngói vì kèo sắt tính 70% diện tích của mái, tính chiều dài rộng của mái theo phương xéo áp dụng cho mái thái.
• Mái bê tông dán ngói tính 100% diện tích của mái.
• Mái tôn tính 30% diện tích của mái.

Trong báo giá chính xác để thi công xây thô, phần diện tích mái sẽ tính tổng toàn bộ diện tích mái trừ đi ô trống của sân thượng trước và sau bao gồm cả dầm hai bên sân thượng, seno trang trí mặt tiền giống như tầng lửng.

Phần tầng hầm(Tính riêng so với móng):

• Hầm có độ sâu nhỏ hơn 1.7m so với cao độ đỉnh ram hầm tính 170% diện tích.
• Hầm có độ sâu nhỏ hơn 2.0m so với cao độ đỉnh ram hầm tính 200% diện tích.
• Hầm có độ sâu lớn hơn 2.0m so với cao độ đỉnh ram hầm tính 250% diện tích.

Tính diện tích cho nhà có thang máy gia đình:

Đối với nhà ống có thang máy gia đình tùy thuộc sử dụng loại thang máy nào có hố bít hay không, cabin bao nhiêu, thang máy kính… có hệ kết cấu riêng nên sẽ được báo giá trong báo giá dự toán chi tiết của Toàn Tâm

Cách tính giá thiết kế, giá xây nhà thô và trọn gói theo tổng diện tích xây dựng.

Giá thiết kế = Tổng diện tích xây dựng x đơn giá thiết kế theo m2.

Giá phần thô =  Tổng diện tích xây dựng x đơn giá phần thô theo m2.

Giá phần hoàn thiện = Tổng diện tích xây dựng x đơn giá phần hoàn thiện theo m2.

Giá trọn gói = Diện tích xây dựng x đơn giá trọn gói(cả phần thô và hoàn thiện).

Tuy nhiên đối với các gói thầu khác nhau hay giữa các nhà thầu khác nhau thì sẽ có cách tính khác nhau nên giá trên m2 cũng sẽ khác nhau. Nên lời khuyên cho chủ đầu tư có ý định tìm nhà thầu là đừng quan tâm đến giá trên m2 của đơn vị thầu đó mà phải xem xét tổng giá trị hợp đồng và các hạng mục nhà thầu đó thực hiện trong gói thầu. Báo giá theo m2 rẻ mà chi phí phát sinh lên đến hàng trăm triệu thì người chịu thiệt thòi chính là chủ đầu tư.