Tìm hiểu về quy định và cách tính mật độ xây dựng nhà phố

Mật độ xây dựng nhà phố là gì?

Khi xây dựng bất cứ một công trình nào cũng cần phải dựa trên:

• Bộ Quy chuẩn về thiết kế nhà cao tầng
• Bộ Quy chuẩn về kỹ thuật xây dựng và quy hoạch xây dựng.

Vì vậy, mật độ xây dựng sẽ được chia làm 2 loại: Mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp. Bạn có thể hiểu đơn giản:

• Mật độ xây dựng thuần: Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của ngôi nhà trên tổng diện tích lô đất của bạn. Và không bao gồm diện tích của các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời…
• Mật độ xây dựng gộp: Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của ngôi nhà nhà trên tổng diện tích toàn khu đất, bao gồm sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng của ngôi nhà trong khu đất đó.
• Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn toàn ngôi nhà (không bao gồm diện tích sàn của tầng hầm, tầng mái) với diện tích toàn bộ lô đất.

Nhiều chủ đầu tư thắc mắc tại sao phải chừa mật độ xây dựng: Đơn giản đây là quy định của nhà nước, cần tuân thủ theo để đảm bảo kiến trúc phù hợp với không gian từng khu vực, xây theo giấy phép xây dựng đễ dễ dàng hoàn công.

Tìm hiểu cách chừa mật độ xây dựng mới nhất tại khu vực TP HCM 

Điều kiện tiên quyết trong quy định về mật độ xây dựng đó là khoảng lùi sau nhà hay còn gọi là đuôi đất. Khoảng lùi này được chừa theo quy định và được ưu tiên tận dụng làm sân sau thay vì giếng trời hoặc thông tầng.

Khoảng lùi của các công trình so với lộ giới đường quy hoạch được quy định tùy thuộc vào tổ chức quy hoạch không gian kiến trúc, chiều cao công trình và chiều rộng của lộ giới, nhưng khoảng lùi tối thiểu phải thỏa mãn quy định sau:

Đối với lô đất có diện tích trên 50m2, có chiều sâu (D) tính từ ranh lộ giới:

• Trường hợp D ≥ 16m: công trình phải chừa sân sau tối thiểu 2m.
• Trường hợp 9m ≤ D < 16m: công trình phải chừa sân sau tối thiểu 1m.
• Trường hợp D < 9m: khuyến khích tạo khoảng trống phía sau nhà.

Ví dụ cho ngôi nhà có diện tích đất 4x18m (Thuộc trường hợp D> 16m) bắt buộc lùi công trình tối thiểu 2m.

Cách tính mật độ xây dựng

Để bạn có thể hiểu rõ hơn về mật độ xây dựng, có một cách tính cơ bản như sau để tham khảo. Đây là cách tính để các cơ quan thẩm định, đơn vị tư vấn thiết kế và bên liên quan biết và thực hiện khi lập, thẩm định, phê duyệt, cấp giấy phép xây dựng các công trình xây dựng nhà ở có liên quan đến chỉ tiêu mật độ xây dựng công trình. Mật độ xây dựng được áp dụng theo bảng sau:

Giếng trời trong nhà, thông tầng cầu thang không được tính là chừa mật độ xây dựng như những năm trước mà bắt buộc phải chừa sân sau theo quy chế quản lý kiến trúc thành phố Hồ Chí Minh 

Tìm hiểu các quy định mới nhất về mật độ xây dựng giúp công trình của bạn phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đồng thời phù hợp với sự cấp giấy phép xây dựng của nhà nước trong từng khu vực.